Acheter un duplex, un triplex ou un petit immeuble multilogement ne se lit pas comme l’achat d’une maison unifamiliale. L’inspection porte à la fois sur chaque logement et sur les composantes communes qui servent tout l’immeuble. Une même observation peut concerner un seul logement ou plusieurs, et l’accès aux unités occupées peut rendre la visite plus complexe. Voici ce qui change, et comment lire les constats.
Pourquoi un plex se lit différemment
Dans une maison, un défaut touche un seul ménage. Dans un plex, une même déficience peut toucher plusieurs logements, et une réparation sur une composante partagée peut déranger plusieurs occupants à la fois et demander l’accès à plus d’un logement. L’acheteur doit donc distinguer ce qui relève d’un logement de ce qui concerne l’immeuble entier.
Les composantes communes
Certaines composantes servent tous les logements. Leur état peut représenter des travaux d’entretien ou de réparation plus importants que dans une maison. On y porte une attention particulière :
- La toiture et l’enveloppe, qui protègent tous les logements
- La structure et les fondations, où des fissures ou d’autres signes peuvent justifier une évaluation plus poussée et concerner plus d’un logement
- Les systèmes mécaniques communs : chauffage central, réservoirs à eau chaude, ventilation
- L’entrée électrique, sa capacité et sa distribution entre les logements
- La plomberie de distribution et les colonnes de renvoi
- Les escaliers, balcons, stationnement et abords, selon l’immeuble
- La séparation entre les logements
Une composante en fin de vie peut représenter une dépense importante. Mieux vaut la connaître avant que votre décision d’achat soit finale, par exemple pendant le délai prévu pour l’inspection lorsqu’il y en a un.
Chaque logement, selon l’accès
Lorsque l’accès est possible, chaque logement peut être examiné selon le même standard qu’une maison : planchers, murs, plafonds, fenêtres, plomberie visible et appareils de chauffage propres au logement. Un logement ou un espace inaccessible le jour de la visite limite ce qui peut être observé.
Idéalement, tous les logements sont accessibles le jour de l’inspection, y compris les espaces communs, le sous-sol mécanique et la toiture si c’est sécuritaire. Prévenir les occupants à l’avance aide à faciliter l’accès aux logements. Nos conseils pour préparer une inspection préachat s’appliquent, en multipliant simplement par le nombre d’unités.
Lire les constats répétés
Un même type de déficience peut se retrouver dans plusieurs logements. Le rapport vous aide à distinguer un problème isolé d’une observation qui peut indiquer un enjeu plus large, qui mérite d’être vérifié dans plusieurs unités.
Ce qui pèse sur l’entretien
Certains constats peuvent peser sur les coûts d’entretien à prévoir : un chauffage énergivore, une isolation déficiente, des infiltrations d’eau au sous-sol ou des traces d’humidité récurrentes. Notre article sur le coût d’une inspection explique aussi pourquoi un immeuble à plusieurs logements demande plus de temps d’inspection.
En complément, la thermographie peut révéler, sur plusieurs logements en une visite, des écarts de température compatibles avec une isolation irrégulière, des fuites d’air ou de l’humidité à vérifier. Elle ne voit pas à travers les murs et n’établit pas la cause à elle seule.
Ce que l’inspection ne couvre pas
L’inspection reste un examen visuel des composantes visibles et accessibles. Elle ne garantit pas l’absence de vices cachés, et elle ne remplace pas une vérification des baux, des revenus déclarés ou de la conformité au zonage, qui relèvent de votre courtier, de votre comptable et de la municipalité.
Quelle inspection choisir
Pour l’achat d’un plex, l’inspection préachat examine les composantes visibles et accessibles de la propriété. Lorsque l’immeuble compte plusieurs logements et que vous voulez une lecture plus large des composantes communes et de l’entretien à prévoir, notre service d’inspection commerciale et multilogements est pensé pour cette situation.
En résumé
Inspecter un plex, c’est évaluer chaque logement et les composantes qui les servent tous. Vous obtenez un portrait de l’état visible, des composantes communes qui pèsent le plus lourd et des recommandations classées par priorité, pour décider en connaissance de cause.