Le « vice caché » est l’une des notions les plus recherchées et les plus mal comprises quand vient le temps d’acheter une propriété au Québec. Voici une explication simple du cadre légal, et ce qu’une inspection préachat peut et ne peut pas faire. Cet article donne de l’information générale, pas un avis juridique.
La définition
Au Québec, le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est exempt de vices cachés au moment de la vente (article 1726 du Code civil du Québec). En termes simples, l’analyse porte notamment sur un problème qui :
- existait au moment de la vente ;
- n’était pas connu de l’acheteur ;
- n’était pas apparent pour un acheteur prudent et diligent ;
- est suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage prévu, ou en diminuer l’utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé aussi cher s’il l’avait connu.
Chaque situation dépend des faits et des circonstances. Pour un cas précis, un professionnel du droit peut vous conseiller.
Des exemples de problèmes
Une infiltration d’eau camouflée par une rénovation, un problème de fondation dissimulé derrière un mur fini ou de la moisissure cachée sont des exemples de problèmes de bâtiment qui peuvent se retrouver au coeur d’un différend après une vente. Un problème de ce type peut soulever la question d’un vice caché selon les circonstances, sans en être un automatiquement. Nos articles sur l’infiltration d’eau au sous-sol et les fissures de fondation expliquent les signes à surveiller.
Le rôle de l’inspection préachat
Une inspection préachat examine les composantes visibles et accessibles du bâtiment avant que l’achat soit finalisé. Elle peut aider à repérer des problèmes visibles, et à signaler ceux qui justifient un examen plus poussé.
Ce qu’une inspection préachat ne peut pas garantir
- Elle ne voit pas derrière les murs, sous les revêtements ni dans les endroits inaccessibles : certaines conditions peuvent rester inconnues.
- Elle ne garantit pas l’absence de vices cachés.
- L’inspecteur ne détermine pas si un problème constitue légalement un vice caché, ni qui en est responsable.
- Quand des signes visibles le justifient, une expertise spécialisée peut être recommandée.
Notre article sur ce qu’une inspection couvre et ne couvre pas détaille ces limites.
Si vous découvrez un problème après l’achat
Quelques repères généraux :
- Documentez la situation (photos, dates, observations) et évitez de modifier inutilement ce qui pourrait servir de preuve.
- Avisez le vendeur par écrit dans un délai raisonnable après la découverte, comme le prévoit l’article 1739 du Code civil du Québec. Pour un problème qui apparaît graduellement, ce délai se calcule à partir du moment où sa gravité et son étendue pouvaient raisonnablement être soupçonnées.
- Évitez d’entreprendre des travaux correctifs importants avant d’avoir avisé le vendeur, sauf en cas d’urgence, comme l’indique la page du gouvernement du Québec sur le délai pour déposer une poursuite.
- Consultez un professionnel du droit pour évaluer votre situation et les démarches possibles.
En résumé
Un vice caché est une notion juridique, et chaque cas dépend de ses faits. Si vous n’avez pas encore finalisé votre achat, une inspection préachat vous aide à connaître l’état visible du bâtiment. Si vous soupçonnez un vice caché après l’achat, c’est un professionnel du droit qu’il faut consulter.